Der Münchner Osten gilt vielen als der vernünftige Teil der Stadt: gut angebunden, grün an den Rändern und im Schnitt eine Spur günstiger als die teuren Innenstadtviertel rund um Altstadt und Maxvorstadt. Trotzdem ist Wohnen auch hier teuer geworden. Wer eine Mieterhöhung bekommt, eine Wohnung neu vermietet oder schlicht wissen will, ob der eigene Vertrag noch marktgerecht ist, kommt am Mietspiegel für München nicht vorbei.
Seit dem 26. März 2025 gilt der neue, qualifizierte Mietspiegel für München 2025.1 Er löst die Ausgabe von 2023 ab und ist auch für die östlichen Stadtbezirke wie Au-Haidhausen, Bogenhausen, Berg am Laim, Trudering-Riem und Ramersdorf-Perlach das wichtigste Werkzeug, um faire Mieten zu prüfen. Dieser Service-Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Mietspiegel ist, wie er in München funktioniert und wie du für eine konkrete Adresse im Osten die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelst.
Hinweis zur Einordnung: München-Ost ist keine amtliche Verwaltungseinheit. Die Stadt gliedert sich in 25 Stadtbezirke, der Osten ist eine gebräuchliche Sammelbezeichnung für die östlich der Isar gelegenen Bezirke. Der Mietspiegel selbst kennt keine festen Bezirksgrenzen, sondern bewertet jede Adresse einzeln. Wo unten konkrete Quadratmeterpreise einzelner Viertel auftauchen, stammen sie aus Angebotsdaten der Immobilienportale und liegen naturgemäß über den amtlichen Mietspiegelwerten. Das ist im Text jeweils gekennzeichnet.
- Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
- Aktueller Stand: Mietspiegel für München 2025
- So funktioniert der Münchner Mietspiegel
- Die östlichen Stadtbezirke im Mietvergleich
- Den eigenen Wert online ermitteln
- Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
- Ausblick: Mietspiegel 2027 und die Münchner Wohnpolitik
- Quellen
Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
Der Mietspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in München. Er bildet ab, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine bestimmte Art von Wohnung in der Stadt üblich ist. Herausgegeben wird er von der Landeshauptstadt München, konkret vom Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration.2
Rechtlich basiert der Mietspiegel auf § 558 und § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.3 München verfügt über einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Das bedeutet: Er ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung.4 Wer eine Mieterhöhung über die ausgewiesene Spanne hinaus durchsetzen will, muss höhere vergleichbare Mieten nachweisen, was in der Praxis selten gelingt.
Daraus ergeben sich drei zentrale Funktionen. Erstens dient der Mietspiegel als Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Zweitens wird er bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen herangezogen, die in München als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt.5 Drittens ist er der sachliche Maßstab in jeder Auseinandersetzung über die angemessene Miete.
Aktueller Stand: Mietspiegel für München 2025
Die Vollversammlung des Münchner Stadtrats hat den Mietspiegel für München 2025 am 26. März 2025 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.1 Stichmonat der Datenerhebung war der Januar 2024. In die Auswertung flossen alle freifinanzierten Wohnungen ein, bei denen im Zeitraum von Februar 2018 bis Januar 2024 entweder ein neuer Mietvertrag geschlossen oder die Bestandsmiete geändert wurde.6
Erhoben wurden die Daten im Auftrag der Stadt vom Marktforschungsinstitut Kantar. Rund 30.000 Münchner Haushalte erhielten per Zufallsstichprobe Post, am Ende flossen 3.121 verwertbare Interviews in die Berechnung ein. Diese Stichprobe steht stellvertretend für rund 500.000 freifinanzierte Wohnungen im Stadtgebiet.6
Die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel 2025 liegt bei 15,38 Euro pro Quadratmeter. Im Mietspiegel 2023 waren es 14,58 Euro, das entspricht einem Anstieg von rund 5,5 Prozent in zwei Jahren.2 Der Wert mischt Bestands- und Neuvermietungen. Getrennt betrachtet liegen Bestandsmieten im Schnitt bei 14,47 Euro, Neuvermietungen bei 17,06 Euro pro Quadratmeter.7
Wichtig: Diese amtlichen Werte liegen unter den Angebotsmieten auf den großen Immobilienportalen, weil der Mietspiegel auf den realen Bestand inklusive aller älteren, günstigeren Verträge schaut, nicht auf das, was Vermieter heute neu aufrufen.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Anerkannt am | 26. März 2025 |
| Löst ab | Mietspiegel 2023 |
| Stichmonat der Erhebung | Januar 2024 |
| Erhebungszeitraum | Februar 2018 bis Januar 2024 |
| Datenbasis | 3.121 verwertbare Interviews |
| Abgedeckte Wohnungen | rund 500.000 |
| Ø Nettokaltmiete 2025 | 15,38 €/m² |
| Ø Nettokaltmiete 2023 | 14,58 €/m² |
| Veränderung in zwei Jahren | +5,5 % |
| Ø Bestandsmiete / Neuvermietung | 14,47 € / 17,06 €/m² |
| Nächste Erhebung | ab 2027 |
Hinweis
Der Mietspiegel gilt nur für freifinanzierte Wohnungen im Stadtgebiet München. Nicht erfasst sind preisgebundene Wohnungen (zum Beispiel Sozialwohnungen mit Kostenmiete oder Belegrechtswohnungen), möblierte Vermietungen und Wohnheime. Für diese Wohnformen gelten gesonderte Regeln.
So funktioniert der Münchner Mietspiegel
Anders als etwa Berlin, das seine Mieten in feste Tabellen nach drei Wohnlagen presst, arbeitet München mit einem regressionsanalytischen Modell.6 Im Kern heißt das: Aus einer Basismiete wird über prozentuale Zu- und Abschläge die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für genau deine Wohnung errechnet. Wer in München eine Wohnung bewertet, klickt sich deshalb am besten direkt durch den offiziellen Online-Rechner statt durch eine gedruckte Tabelle.
1. Baualtersklasse und Wohnfläche
Den Ausgangspunkt bilden Baualtersklasse und Wohnungsgröße. Die Baualtersklassen reichen von Altbauten bis 1918 über die typischen Nachkriegsjahrzehnte bis zu den neuesten Klassen. Für den Mietspiegel 2025 wurde eigens eine neue Baujahresgruppe für die Jahre 2022 bis 2023 ergänzt, um aktuelle Neubauten differenzierter zu erfassen.2 Generell gilt: Je neuer das Gebäude und je kleiner die Wohnung, desto höher fällt der Quadratmeterpreis tendenziell aus.
2. Lage in der Stadt (Makrolage)
Statt drei starrer Wohnlagenstufen fließt die Makrolage in München als eigener Faktor in die Regression ein, also die Frage, wie zentral und begehrt der Standort innerhalb des Stadtgebiets ist.8 Für deine Adresse lässt sich die Einstufung über die offizielle Wohnlagenkarte im städtischen Geoportal abrufen.9 Im Osten reicht das Spektrum von gefragten, isarnahen Lagen in der Au und in Haidhausen bis zu ruhigeren, gut bezahlbaren Quartieren in Neuperlach oder am Truderinger Stadtrand.
3. Ausstattung und Sondermerkmale
Verfeinert wird der Wert über die Ausstattung. Geprüft werden unter anderem Bad, Küche, Bodenbeläge, energetische Beschaffenheit des Gebäudes und das Wohnumfeld.10 Jedes positive Merkmal hebt die Miete um einen festgelegten Prozentsatz an, jedes negative senkt sie. Im Mietspiegel 2025 sind nahezu alle Zuschläge leicht erhöht worden, gute Ausstattung und Lage werden also noch stärker honoriert als zuvor.7 Am Ende ergibt sich aus der Basismiete plus oder minus aller Zu- und Abschläge die ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung.
Die östlichen Stadtbezirke im Mietvergleich
Der Münchner Osten ist alles andere als einheitlich. Vom dichten Gründerzeitviertel in Haidhausen über die Villenlagen in Alt-Bogenhausen bis zu den Großsiedlungen in Neuperlach deckt er eine enorme Bandbreite ab. Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten östlichen Bezirke grob ein. Die genannten Quadratmeterpreise sind Angebotsmieten aus Immobilienportalen (Stand 2025 bis Anfang 2026) und liegen über den amtlichen Mietspiegelwerten. Maßgeblich für eine Mietprüfung bleibt immer der offizielle Mietspiegelrechner.
| Stadtbezirk | Angebotsmiete (ca.) | Prägung |
|---|---|---|
| Au-Haidhausen | rund 22 bis 24 €/m² | isarnahes Gründerzeitviertel, sehr gefragt, eine der stärksten Mietsteigerungen der Stadt |
| Bogenhausen | rund 20 €/m² | vom Villenviertel Alt-Bogenhausen bis zu großen Siedlungen am Arabellapark, breite Spanne |
| Berg am Laim | rund 13 bis 16 €/m² | ehemaliges Arbeiterviertel im Wandel, gemischter Bestand, vergleichsweise bezahlbar |
| Trudering-Riem | rund 14 bis 17 €/m² | grüner Stadtrand mit Einfamilienhäusern in Trudering und Neubauten in der Messestadt Riem |
| Ramersdorf-Perlach | rund 13 bis 18 €/m² | große Siedlungen in Neuperlach, günstigste Werte im Osten, viel Geschosswohnungsbau |
Zur Einordnung: Im stadtweiten Vergleich markiert die Innere Altstadt mit gut 34 Euro pro Quadratmeter das obere Ende, Perlach liegt mit etwa 18 Euro deutlich darunter und gehörte zuletzt sogar zu den wenigen Vierteln mit leicht rückläufigen Angebotsmieten.11 Der Münchner Osten bietet damit fast über die gesamte Skala etwas: teure Toplagen an der Isar, solide Mittellagen und vergleichsweise bezahlbare Großsiedlungen am Stadtrand. Wer wissen will, wie das eigene Viertel ausstattungs- und kostenseitig dasteht, findet weitere Einordnung in unserem Überblick zu den Lebenshaltungskosten in München-Ost.
Den eigenen Wert online ermitteln
Wer für eine konkrete Wohnung im Osten die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen will, muss nicht mit der gedruckten Broschüre arbeiten. Die Landeshauptstadt stellt unter mietspiegel-muenchen.de einen offiziellen, kostenfreien Mietspiegelrechner bereit.12 Abgefragt werden Schritt für Schritt:
- Adresse der Wohnung (das System bestimmt die Lage über die Wohnlagenkarte)
- Baujahr des Gebäudes
- Wohnungsgröße in Quadratmetern
- Ausstattung von Bad, Küche und Wohnung
- energetische Beschaffenheit und Sondermerkmale wie Aufzug oder Balkon
Am Ende gibt der Rechner einen Mietpreisspielraum mit Unter-, Mittel- und Oberwert aus. Dieser Wert ist die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung. Ergänzend lässt sich die Lage jeder Adresse über die Wohnlagenkarte im städtischen Geoportal prüfen.9
Hinweis
Bei rechtlichen Fragen rund um Mieterhöhung oder Mietpreisbremse beraten in München unter anderem der Mieterverein München und der Mieterbund. Die Broschüre zum Mietspiegel gibt es kostenlos im Rathaus sowie beim Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration in der Franziskanerstraße 8.
Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
Eine Mieterhöhung im Bestand ist nur unter mehreren Bedingungen zulässig. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, sie darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen (in München gilt durch die Kappungsgrenze sogar nur 15 Prozent) und sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.3
Beim Abgleich zählt der konkrete Wert aus dem Mietspiegelrechner, nicht der allgemeine Stadtdurchschnitt von 15,38 Euro. Bei Neuvermietungen begrenzt die Mietpreisbremse den Neuvertrag in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.5 München ist als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft.
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sie nicht ungeprüft unterschreiben. Mit dem Mietspiegelrechner lässt sich in wenigen Minuten klären, ob das Schreiben formell korrekt ist und ob der geforderte Betrag tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Wird die Obergrenze überschritten, ist die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzbar. Wie sich die Mieten in die übrigen Wohnkosten einfügen, zeigt auch unsere Statistik zu München-Ost.
Ausblick: Mietspiegel 2027 und die Münchner Wohnpolitik
München erstellt seinen Mietspiegel alle zwei Jahre komplett neu. Die Datenerhebung für die nächste Ausgabe hat bereits begonnen, der Mietspiegel 2027 wird die heutigen Werte ablösen.13 Bis dahin gelten die 2025er Zahlen als Maßstab. Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte vor jeder Entscheidung den Rechner unter mietspiegel-muenchen.de bemühen, in zehn Minuten erledigt.
Für den Osten bleibt das Bild zweigeteilt. Die isarnahen Viertel in Au und Haidhausen zählen weiter zu den gefragtesten der Stadt, während die Großsiedlungen in Neuperlach und am Truderinger Rand vergleichsweise bezahlbar bleiben. Neubaugebiete wie die Messestadt Riem heben das Niveau punktuell an, doch strukturell gilt: mehr Quadratmeter fürs gleiche Budget als in der Innenstadt. Wer ohnehin gerade über einen Wohnungswechsel nachdenkt, findet in unserem Überblick zu den Stadtteilen in München-Ost eine Einordnung der einzelnen Viertel.
